2025 부동산 사이클 전망｜광기부터 침체까지 흐름 완전정리

 

부동산 시장은 2023년 초부터 장기 침체기에 진입했습니다. 이런 장기 침체기에서도 가끔 가격이 오르긴 하지만 과거 최고점을 회복하지는 못하죠. 가격이 많이 하락했을 때 여유 있는 사람들이 "지금이 매수 기회다"라고 생각해서 매입하면서 일시적으로 반등하기도 합니다. 하지만 추가적인 수요가 나타나기 어려워 곧 다시 하락세로 돌아서게 됩니다.

 

 

앞으로 2~3년 동안은 부동산 경기가 살아나길 기대하기보다는 침체의 시간이 계속될 것임을 인식하는 게 중요합니다. 부동산 경기는 그 주기가 오래 지속되기 때문이죠.

 

부동산 사이클의 경제적 원리 이해하기

 

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부동산 시장은 일반적으로 광기, 패닉, 붕괴의 과정을 거칩니다. 광기는 약 3년 정도 지속되고, 패닉과 붕괴는 합쳐서 약 1년 정도 계속됩니다. 그 다음에는 장기 침체기가 오는데, 이 시기는 5~6년 정도 이어집니다.

부동산 사이클	단계 지속 기간	특징
광기(투기 열풍)	약 3년	가격 급등, 미래 수요가 현재로 이동
패닉	약 6개월~1년	수요 공동화, 급매물 증가
붕괴	약 6개월~1년	가격 급락, 유동성 축소
장기 침체기	약 5~6년	저축 재축적 기간, 가격 완만한 변동

 

 

부동산은 최소 5~6년간 저축을 모아야 수요가 일어납니다. 이 기간에는 부동산 가격이 크게 오르지 않지만, 일반 물가는 상승합니다. 저축이 충분히 축적되면 가격이 서서히 오르기 시작하고, 이미 일반 물가가 많이 올랐기 때문에 부동산 가격 상승 속도가 더 빨라집니다.

 

이때 많은 사람들이 큰 빚을 내서 주택을 매입하게 되는데, 이는 미래 수요가 현재로 이동한 것을 의미합니다. 미래 수요와 현재 수요가 합쳐지면서 수요가 두 배로 늘어나고 가격이 폭등하는 '광기' 상태가 됩니다. 이런 투기 열풍이 약 3년간 계속됩니다.

 

그러나 광기는 지속 가능하지 않습니다. 수요가 시간상 앞당겨졌기 때문에 결국 수요 공동화 현상이 발생하게 됩니다. 큰 빚을 내서 부동산을 매입한 사람들은 패닉에 빠지며, 빚을 갚기 위해 주택을 매물로 내놓습니다. 패닉이 시작되면 급매물이 급증하면서 붕괴로 이어집니다.

 

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부동산 시장이 거래량도 줄고 가격도 하락하면 경제 전체의 유동성이 축소되고, 신용 파괴가 작동합니다. 이로 인해 통화량이 줄어들면서 부동산 시장은 붕괴하고 경제는 축소 재생산 단계에 들어갑니다. 이것이 경기 침체가 일어나는 원리입니다.

 

최근 부동산 사이클 분석과 앞으로의 전망

 

한국 부동산 시장의 최근 사례를 보면:

• 2018~2020년: 광기 단계
• 2021년: 패닉 단계
• 2022년: 붕괴 단계
• 2023년부터 현재: 장기 침체기

현재 장기 침체기가 2년 정도 지속되었으므로, 앞으로 2~3년 후에는 다시 투기 열풍이 불 것으로 예상할 수 있습니다. 하지만 이런 장기 주기를 방해하는 변수들도 있습니다.

 

 

일본의 경우처럼 초장기 경기 부진이 계속되면 새로운 광기가 오랫동안 나타나지 않을 수도 있습니다. 일본은 1991년부터 2024년까지 35년간 연평균 성장률이 0.8%에 불과했고, 저축이 충분히 형성되지 못해 부동산 장기 주기가 제대로 작동하지 않았습니다.

 

지역별 차별화와 인구 감소의 영향

 

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우리나라 출산율이 세계 최저 수준(0.7명대)으로 인구가 정체되면서 주택 수요도 그만큼 제한될 수밖에 없습니다. 앞으로 3~4년 후에 새로운 광기 기간이 오더라도 강남 등 핵심 지역에 투기 열풍이 집중되고 인근 지역으로 확산될 것입니다.

 

그러나 일부 지역에서는 슬럼화가 진행될 가능성이 있습니다. 특히 농촌 지역과 지방 중소도시의 인구 소멸 현상은 심각한 수준입니다. 부동산 투자 시 이러한 지역별 차별화를 고려해야 합니다.

 

한국도 일본처럼 경기 부진이 장기화된다면 전반적인 부동산 시장이 몰락할 수 있습니다. 경제 성장이 둔화되면 저축이 충분히 축적되지 못해 새로운 부동산 사이클이 형성되기 어렵기 때문입니다.

 

부동산 투자의 지혜

 

경제 원리를 정확히 이해하고 현재 상황을 파악하면 앞으로의 방향을 예측할 수 있습니다. 부동산 가격이 하락하더라도 버티면서 보유하는 것이 현명한 전략일 수 있습니다. 한국인 개인 자산의 60% 이상이 부동산인 상황에서 가격이 폭락하면 큰 손실이 발생하기 때문에 많은 사람들이 버티는 전략을 선택합니다.

 

 

 

더블딥(이중 침체)이 오더라도 부동산을 팔지 않는 것이 좋습니다. 더블딥의 신호는 세계 어느 나라에서 주식 시장이 폭락했다거나 금리가 급등했다는 뉴스를 통해 알 수 있습니다. 금융위기는 전염성이 강해 한 나라에서 시작된 위기가 전 세계로 확산되기 때문입니다.

 

Q&A 세션

Q: 부동산 사이클에서 '광기'라는 표현이 쓰이는데, 이런 현상이 정상적인가요?

A: 찰스 킨들버거는 세계 경제사 700년을 연구해 모든 금융위기가 광기, 패닉, 붕괴의 과정을 거친다는 결론을 내렸습니다. 이는 한국만의 현상이 아니라 세계 경제 전반에서 나타나는 현상입니다.

 

Q: 장기 침체기에도 부동산 가격이 폭락하지 않는 이유는 무엇인가요?

A: 한국인 개인 자산의 60% 이상이 부동산이어서, 가격이 떨어져도 손실을 감수하지 않고 버티면서 보유하기 때문입니다. 이런 이유로 장기 침체기에도 가격이 급격히 폭락하지 않습니다.

 

Q: 정부의 부동산 정책이 시장 흐름에 영향을 줄 수 있나요?

A: 역사적으로 보면 정부가 투기 열풍을 억제하거나 침체기에 경기를 진작시키려는 정책을 시행했지만 성공한 적이 거의 없습니다. 시장의 힘이 정부 정책보다 강하기 때문입니다.

 

 

 

 

 

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